Investir dans l’immobilier locatif, c’est miser sur l’avenir en se constituant un patrimoine et en s’assurant des revenus complémentaires. Mais pour faire de cet investissement une réussite, mieux vaut se poser les bonnes questions et affiner son projet avant de se lancer dans l’aventure. Voici donc 5 conseils qui guideront votre réflexion et vous aideront à mieux cerner les points clés d’un investissement locatif réussi.

Conseil n°1 : définir l’objectif de votre investissement locatif

Acheter un appartement ou une maison dans une logique d’investissement locatif peut répondre à différents objectifs :
 
  • Se constituer un patrimoine
  • Transmettre un bien aux générations futures
  • Bénéficier d’un complément de revenus
  • Réduire ses impôts
Selon les objectifs définis, les critères de recherche peuvent varier. La localisation, par exemple, ne sera certainement pas la même si vous achetez dans une optique patrimoniale ou dans une optique d’abattement fiscal (auquel cas le bien devra se trouver dans des zones géographiques spécifiques, définies par l’état). Il est donc essentiel de bien définir en amont les avantages que vous souhaitez tirer de votre investissement locatif, afin de vous assurer que le bien trouvé réponde à tous les critères qui y sont liés. 
 

Zoom sur la réduction d’impôts

Vous souhaitez investir pour alléger vos impôts ? Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation en vigueur. Pour avoir moi-même opté pour ce type d’investissement, je vous conseille de vous tourner vers l’achat d’un logement neuf, éligible à la Loi Pinel. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% en contrepartie d’un engagement de location de 12 ans. Il est possible d’économiser jusqu’à 6 000€ par an et jusqu’à 63 000€ sur 12 ans. Cela signifie que votre bien peut être financé à 50% par les loyers payés par votre locataire, de 29 à 38% par votre épargne et de 12 à 21% par l’économie d’impôt générée. Intéressant, non ?
 
Évidemment, certaines conditions doivent être remplies pour profiter de ces avantages :
 
  • Le logement doit respecter un certain niveau de performances énergétiques
  • Vous vous engagez à louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée de 6 ans (renouvelable deux fois 3 ans soit 3 paliers : 6, 9 ou 12 ans) ou 9 ans (renouvelable une fois 3 ans soit 2 paliers : 9 ou 12 ans)
  • Le logement ne doit pas être loué par un membre de votre foyer fiscal
  • Il doit se situer dans une zone d’investissement éligible
  • Sont autorisées, au titre d’une même année d’imposition, des acquisitions dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal
  • L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement
  • Des plafonds de loyer Pinel et des plafonds de ressources des locataires sont applicables.
Pour plus d’informations, je vous invite à télécharger le Guide « Loi Pinel » en cliquant ici
 
A noter, l’acquisition et la rénovation d’un logement ancien peut également permettre de déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts. L’isolation de la toiture ou encore le changement du système de chauffage font partie de ces travaux d’améliorations énergétiques aux avantages multiples : économies sur les factures, augmentation de la valeur patrimoniale du bien, réduction des impôts d’une partie des dépenses occasionnées … Une logique différente mais qui peut également être intéressante.
 

Conseil n°2 : bien choisir la typologie du logement pour éviter le turnover

Certains types d’appartements se louent sur le court terme. C’est le cas des studios ou des deux pièces situés en centre-ville, qui accueillent souvent des étudiants ou des jeunes couples qui ne tarderont pas à vouloir agrandir la famille. Même si investir dans ces logements peut être un bon calcul au vu du ratio coût abordable / loyer confortable, cela sous-entend une gestion conséquente. Car multiplier le nombre de locataires, c’est aussi multiplier les démarches (recherche de locataires, contrats de location, états des lieux…) et les éventuelles rénovations liées à des locataires qui ne sont parfois pas vraiment soucieux de leur cadre de vie temporaire. 
 
Je vous conseille donc de vous tourner vers des surfaces et des typologies de logements recherchées dans une optique long-termiste. L’idéal pour un investissement locatif ? Un appartement 3, 4 ou 5 pièces aux espaces intérieurs bien pensés (grande pièce de vie, coin nuit dépendant, toilettes séparées), aux extérieurs agréables sans pour autant demander énormément d’entretien et aux charges raisonnables. Coup de cœur assuré pour les jeunes couples en quête d’un cocon pour y fonder leur foyer comme pour les familles classiques ou monoparentales. Des locataires aux vies stables, qui y poseront certainement leurs valises de manière prolongée. 
 
Conseil bonus : pour accéder à ces biens, qui restent rares sur le marché de l’immobilier, vous pouvez vous tourner vers Carré de l’Habitat. Un constructeur / promoteur de Duplex-Jardin®. Un concept innovant qui saura séduire vos futurs locataires. Pour en savoir plus, cliquez ici
 

Conseil n°3 : miser sur une localisation attractive

La localisation est l’un des points clés de tout achat immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de privilégier les grands critères de recherches d’une cible locative : 
 
  • A proximité des commerces, des structures scolaires et des établissements de loisirs
  • Dans une commune / un quartier où il fait bon vivre
  • Avec un accès facile aux principaux axes routiers (sans pour autant en subir les éventuelles nuisances) et aux transports en communs
 

Conseil n°4 : évaluer justement le prix d’achat et le prix de location

Bien localisé, votre logement ne devrait avoir aucun mal à se louer (voire même à se vendre si vous souhaitez vous en séparer d’ici quelques années). Encore faut-il qu’il soit au juste prix pour le locataire, comme pour vous. C’est pourquoi il est important d’évaluer justement le prix d’achat et de réfléchir en parallèle aux futurs loyers que vous pourrez en dégager. Évidemment, l’idéal est que les mensualités d’emprunt soient, a minima, égales au loyer perçu chaque mois. A vos calculs !
 
Conseil supplémentaire : avant de vous lancer dans l’achat, faites attention à l’état du bien et aux éventuels travaux que vous devrez y apporter avant de le louer.
Attention également aux charges élevées, qui pourraient effrayer les locataires.
 

Conseil n°5 : bien choisir son locataire

Principal conseil pour bien choisir son locataire : vérifier ses revenus. Afin de vous assurer de sa solvabilité et du fait qu’il pourra encore mener une vie tranquille après avoir payé son loyer, il faut qu’il gagne à minima 3 fois le prix du loyer. Pour vérifier ce point, demandez-lui une copie de ses 3 derniers bulletins de salaire, de son contrat de travail et de son dernier avis d’imposition. 
 
Afin de limiter les risques d’impayés, l’idéal est de privilégier les personnes en CDI ou les étudiants (qui bénéficient des aides pour le logement et du soutien de leurs parents). Cela ne signifie pas que les personnes en situation plus précaires (CDD, intérimaires…) ne sont pas de bons payeurs. Libre à vous de louer votre logement à ce type de profils, qui sont d’ailleurs souvent les premiers à honorer les paiements pour prouver que le système est injuste. Sachez cependant que les assurances ne vous suivront alors pas sur la garantie loyers impayés. 
 
A noter, le coût d’une garantie loyers impayés est en moyenne de 2 à 4% du loyer annuel. Même s’il y a généralement une franchise d’un mois et qu’elle ne couvre pas plus d’un trimestre, cette assurance reste une bonne garantie.
 
Vous pouvez également déléguer la gestion de votre logement à une entreprise de gestion locative pour un investissement sous le signe de la tranquillité.
 
Bon à savoir : Carré de l'Habitat propose même de trouver et de mettre en place le premier locataire d'un Duplex-Jardin® acheté dans une optique d'investissement locatif. Pratique !
 
Hélène
 
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