Comment acheter un bien immobilier à deux… sans être mariés ni pacsés !

Vous n’êtes ni mariés, ni pacsés ? Mais acheter un bien immobilier ensemble vous tente néanmoins ? Investir dans un appartement, une maison ou un Duplex-Jardin^® sans être mariés comporte des risques, notamment en cas de séparation ou de décès ! Car au regard de la loi, vous resterez des étrangers ☹… et ne profiterez pas des règles fiscales clémentes et autres textes protecteurs prévus pour les personnes mariées ou pacsées. La meilleure solution pour éviter d’éventuels ennuis futurs ? Que l’un ou l’autre achète seul. Mais si décidément vous tenez à partager financièrement l’aventure, mieux vaut avoir fait le tour des solutions juridiques possibles… et c’est ce à quoi je vous propose de vous atteler sur-le-champ !

1. Acheter une maison en concubinage : toujours prévoir un contrat

Avant toute chose, je me permets de vous donner un conseil d’ordre très général : si vous êtes en union libre, n’achetez jamais – oh grand jamais ! – sans préciser dans l’acte d’achat les quotes-parts de chacun. Celles-ci seront évidemment fonction de vos apports personnels ainsi que de vos participations respectives au remboursement du ou des prêts. En cas de séparation, il faudra en effet pouvoir prouver la répartition en question… cela s’avérant particulièrement utile au concubin ayant apporté la contribution la plus importante s’il souhaite un jour récupérer sa mise. Rien n’est précisé dans l’acte d’acquisition ? Le bien sera considéré comme vous appartenant à parts égales !

2. L’indivision conventionnelle, une solution pour acheter à deux

Prévoir une convention d’indivision peut être une solution intéressante si vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux sans être mariés ni pacsés ! Bon, sachez que dès l’instant où vous achetez avec une autre personne, vous êtes de fait en indivision, l’important étant alors de préciser la répartition réelle de la participation financière de chacun (apports personnels + participations au remboursement des prêts et à d’éventuels travaux). Le système permet alors un partage à la carte, définissant des « quotités d’acquisition » qui fixent les droits de propriété de chacun sur le logement. Notez que cette convention peut être conclue soit pour une durée indéterminée, soit pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelables d’un commun accord).

Quoi qu’il en soit, cette convention permettra ainsi de répondre de façon optimale à 2 problématiques majeures :
- en cas de décès de l’un des concubins, la protection du second
- le partage du logement en cas de séparation

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Une solution amiable est possible ? Soit le logement est vendu et chaque ex-concubin récupère un montant correspondant à la quote-part qu’il a versée (une fois le reste du prêt remboursé), soit l’un rachète à l’autre sa quote-part, devenant ainsi l’unique propriétaire de la maison, de l’appartement ou du Duplex-Jardin^®.
Il n’y a pas d’accord ? Un juge doit intervenir. C’est alors lui qui s’occupera de partager le bien, qu’il soit vendu ou que l’un des concubins souhaite en devenir pleinement propriétaire.

Que se passe-t-il en cas de décès de l’un des concubins ?

Vous vous en doutez, ce sont ses héritiers qui récupèrent ses biens, le concubin survivant devenant coindivisaire avec eux… et l’appartement, la maison ou le Duplex-Jardin^® étant généralement vendu (avec tous les inconvénients en découlant pour le concubin survivant). Nul n’est en effet tenu de rester dans une indivision ! Une exception toutefois : le cas où les concubins ont des enfants encore mineurs, le survivant pouvant alors demander au juge le maintien de l’indivision.

Vous souhaitez protéger votre concubin ?

Vous pouvez prévoir de vous léguer, l’un à l’autre, vos quotes-parts respectives. Attention : les droits de succession, le cas échéant, seront alors élevés… Autre possibilité : prévoir une clause permettant au concubin survivant de racheter la quote-part de son compagnon ou de sa compagne.

3. La SCI, une bonne solution pour acheter en couple ?

Option alternative si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 2 sans être ni mariés, ni pacsés : la Société civile immobilière (SCI). Une solution plus pérenne et plus organisée que l’indivision, mais qui exige plus de formalisme et implique des coûts supplémentaires.

Le principe : les concubins créent une SCI et c’est elle qui achète le bien, avant que ne leur soient distribuées à tous deux des parts sociales en fonction de leurs apports respectifs. L’existence de statuts assure une réelle transparence sur les décisions prises au sujet de l’appartement, de la maison ou du Duplex-Jardin^®, réduisant de fait les risques de malentendus. En cas de séparation ou de décès, les risques de complication sont ainsi limités : si, dans le second cas, les parts du concubin décédé reviennent à ses héritiers et que le concubin survivant risque alors de se trouver contesté dans l’occupation du logement, il est néanmoins possible de se protéger l’un l’autre !

L’introduction de « clauses d’agrément » dans les statuts permet notamment de contrôler toute entrée dans le capital en cas de cession de parts, que ce soit lors d’une vente, d’une donation, mais aussi d’une succession. Dans ce dernier cas, le concubin survivant peut alors empêcher les héritiers de devenir associés… si tant est évidemment qu’il puisse racheter leurs parts !

Le démembrement croisé de propriété permet aussi de se protéger entre concubins, un montage sur lequel je reviendrai tout à l’heure puisqu’il ne concerne pas uniquement la SCI.

Notez toutefois que la SCI présente quelques inconvénients, dont la responsabilité des associés pour ses dettes sans limite de montant, le fait qu’une SCI n’a ni droit au prêt d’épargne-logement, ni au prêt à taux 0%, et la protection moindre des droits des associés minoritaires par rapport à une situation d’indivision. Elle implique aussi des frais et des formalités administratives plus lourdes (immatriculation au RCD, rédaction des statuts, tenue annuelle d’une assemblée générale, etc.).

4. La clause de tontine : les avantages pour acheter à deux

Sur le papier, une troisième solution semble a priori très tentante pour un achat immobilier à deux : une clause dite « de tontine » que l’on peut faire figurer dans l’acte de vente au moment de la signature chez le notaire (ou insérer dans les statuts d’une SCI). Celle-ci permet en effet de protéger les 2 concubins après la disparition de l’un d’eux, en prévoyant que, dans un tel cas, le logement (ou les parts correspondantes de la SCI) revient automatiquement au survivant, qui est alors supposé en avoir toujours été l’unique propriétaire… le tout en profitant de conditions fiscales avantageuses ! La part transmise au survivant échappe en effet aux droits de succession, qui atteindraient sinon 60% puisque les concubins sont considérés comme non parents. C’est ici la fiscalité des droits de mutation à titre onéreux qui s’applique, soit entre 5 et 10%.

Les héritiers n’ont quant à eux aucun droit sur le logement, qui devient la propriété exclusive du concubin survivant. Idéal, non, pour acheter un bien immobilier à deux hors mariage et hors PACS et que chaque concubin se trouve protégé ?

Le bât blesse pourtant si l’on se penche de plus près sur les conditions à remplir pour tirer pleinement parti des avantages de cette clause :
- Le logement doit constituer la résidence principale du couple
- Sa valeur ne peut excéder environ 76 000 euros ! Au-delà, on revient au barème des droits de succession.
- Les personnes concernées doivent avoir des chances identiques d’être un jour le fameux « dernier survivant ».
Autant dire que peu de biens répondent finalement à ces exigences !

Et si la bonne entente dans le couple n’est plus au rendez-vous, la tontine ne peut pour autant pas être rompue ! À défaut d’accord, même un tribunal ne pourra pas vous aider, le cas échéant, à récupérer votre part… puisque vous ne pourrez tout simplement pas vendre sans l’accord de votre ex.

5. L’achat immobilier en couple en « démembrement croisé »

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux alors que vous n’êtes ni mariés, ni pacsés, vous pouvez aussi opter – afin de vous protéger l’un l’autre – pour ce que l’on appelle un « démembrement croisé de propriété ». L’idée ? Chacun de vous achète, soit en direct soit via une SCI, la moitié du bien. Mais au lieu d’acquérir cette moitié en intégralité en pleine propriété, vous achetez en nue-propriété (propriété des murs) l’une des moitiés du bien, et en usufruit (possibilité d’habiter et de louer le bien) la seconde. En cas de décès de l’un des concubins, le second récupère – en réunissant sa nue-propriété et l’usufruit que lui a préalablement légué le défunt – la pleine propriété de l’une des 2 moitiés, tout en conservant l’usufruit dont il profite déjà sur la seconde. Il pourra ainsi continuer à occuper le logement à vie, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié du logement ou des parts de la SCI…

Quoi qu’il en soit, et quel que soit le bien que vous visez (appartement, maison ou Duplex-Jardin^®), n’hésitez pas à vous faire conseiller par un spécialiste avant de vous décider ! Il en va de votre sérénité…